ÁREA:                      LEGAL- NOTARIAL

TEMA:                     SITUACIONES ATÍPICAS EN LA ESCRITURACIÓN

EXPOSITORES:       LICENCIADO ALFONSO PORTILLA, NOTARIO 140 Y M. en D. PILAR ARELLANO

Los Notarios

¿Qué hace un notario?

• Da fe de los actos solemnes
• Formaliza las operaciones traslativas de dominio
• Da seguridad y certeza jurídica

Datos biométricos

¿Para qué sirven los datos biométricos?

• Para evitar la suplantación de personalidad

Condominios, sus unidades privativas y accesorios, en el Estado de México

¿Tipos de autorización para construir un condominio en el Estado de México?

• Municipales:
• Alineamiento y número oficial
• Cédula de Zonificación
• Licencia de Uso de suelo
• Aviso de Prórroga (si la hubo)
• Cédula de Terminación de obra

• Estatales:
• A partir de 30 unidades privativas, Dictamen de la Comisión de Impacto Estatal (COIME)
• Autorización de Fusión de Predios
• Autorización de Subdivisión de Predios
• Constitución del Régimen en Condominio
• Conjunto Urbano
• Relotificación
• Aviso de inicio de obras de urbanización
• Equipamiento
• Acuerdo de Publicidad y número de oficio

Recuerda, toda publicidad debe tener el acuerdo y número de oficio

• Autorización de Enajenación (Autorización de Venta)

El primero por el 50%, segundo y tercero por 25% cada uno

La autorización de venta debe especificar cuáles son las unidades privativas que autoriza vender, en caso contrario, tan pronto se detecta ese error es importante iniciar el trámite para corregirlo.

¿Tipos de condominios?

• Horizontales
• Verticales
• Mixtos

¿Cuáles son las diferentes formas de constituir los estacionamientos y/o bodegas, en un condominio?

• Área privativa
• Área de uso común
• Área común asignada
• Mixto

¿Qué pasa cuando compras un departamento y lo escrituras con los dos cajones que ya le asignaron y/o bodega, pero posteriormente, quieres comprar un estacionamiento más?

• Cuando el estacionamiento/bodega es una superficie privativa, con linderos, colindancias y cuenta predial, se realiza la compraventa, pago de impuestos y se eleva a escritura.

Ten en cuenta:

Hay reglamentos de condóminos que obligan al propietario a que una vez que los estacionamientos/bodegas, que son unidades privativas, han sido asignados y escriturados para un departamento, el propietario, en el futuro, no los separará; que, si vende el departamento, tendrá que hacerlo junto con los estacionamientos/bodega y no separarlos.

• Cuando los cajones de estacionamiento son con “derecho a uso”, son propiedad de todos los condóminos.

Hay que considerar que, si los cajones de estacionamiento son con “derecho a uso”, para comprar otro cajón se necesita una asamblea de condóminos, con asistencia del 100% y que haya un voto unánime para que al comprador le asignen el cajón que se desea comercializar.

Ten en cuenta:

Para el caso en que, entre comprador y vendedor de un estacionamiento o una bodega, hayan hecho la transacción a través de una carta, es importante saber que carece de validez y que el accesorio, ya sea estacionamiento o bodega, no tienen valor y que no serán considerados en una futura escritura y tampoco serán considerados en caso de un crédito hipotecario, por ejemplo.

Los extranjeros

¿Cuáles son las zonas prohibidas para que un extranjero adquiera un bien raíz en México?

• Playa (50 km)
• Frontera (100 km)

¿Requisitos para que un extranjero compre?

• Solicitar su FM (Forma Migratoria), de residencia temporal, permanente o múltiple
• Celebrar un convenio de renuncia de protección a su gobierno (Permiso de adquisición para extranjeros). Se tramita en la Secretaría de Relaciones Exteriores.

Deducciones en la compraventa

¿Cuándo un comprador paga cantidades a cuenta del precio y no las declara en la escritura, cuánto se ahorra?

• Ahorra entre el 4 o 5% por cada millón que no declara.

¿Es recomendable pagar parte del precio de un inmueble y no declarar ese pago?

• No, ya que cuando esa persona vende, genera una utilidad sobre el precio de compra, contra el precio de venta y por cada millón que no está documentado paga el 35%

¿Cuál es el valor mínimo que contempla la ley, para una construcción cuando no hay aviso de terminación de obra?

• El 20%

¿Cuánto se deprecia anualmente una construcción?

• El 3%

¿Cuándo una persona vende su casa habitación, cuánto puede exentar?

• 700,000 UDIS (UNIDADES DE INVERSIÓN) ($7.20/UDIS, tipo de cambio de variación diaria)

¿Cada cuándo puede una persona ejercer su derecho a exentar las 700,000 UDIS por vender su casa habitación?

• Cada 3 años

¿Cuál es el valor que se recomienda tomar para el cálculo de impuestos?

• El valor real de la operación de compraventa

¿Desde cuándo se necesita tener un Comprobante Fiscal Digital (CFDI), por la compra de un bien raíz?

• Desde abril de 2014

¿Si hago ampliaciones o mejoras a una casa, cómo las puedo deducir a la hora de vender?

• Si es ampliación debes tener el aviso de terminación de obra
• Si son mejoras, los comprobantes fiscales y/o comprobantes fiscales digitales, según la fecha en que se hicieron.
• Si no hay terminación de obra y/o comprobantes fiscales, un avalúo referido

Tener en cuenta:

Del avalúo referido, solo el 80% del valor es considerado para deducción

Si hubo ampliación, los m2 deben actualizarse en la boleta predial

¿Cuáles gastos se pueden deducir de la venta de una casa?

• Actualización del costo comprobado de adquisición. Complemento para CFDI de notario o factura electrónica (1 ABRIL 2014)
• Inversiones en construcciones, mejoras y ampliaciones
• Gastos notariales, impuestos y derechos
• Comisiones y mediaciones pagadas por el enajenante

¿Cuál es el concepto por el cual un corredor inmobiliario debe emitir su factura?

• Servicio de intermediación mercantil y el domicilio al que se refiere

En el caso de que sean dos o más personas las que venden un inmueble, ¿cuántas facturas debe de emitir el corredor?

• Una por cada copropietario

¿Cuándo un propietario vende muy barato, por debajo del 10% del valor de avalúo, qué pasa?

• Quien vende, tiene una pérdida y deberá anotarla en su declaración anual
• Quien compara genera un Impuesto Sobre la Renta por Adquisición del 20% de la diferencia total. No obstante, cuando esa persona venda, se considerará el valor total del inmueble, aunque en su momento hubiera comprado por debajo del 10% del valor de avalúo y también podrá deducir el ISR por Adquisición que pagó cuando compró.

En la práctica, ¿cuál es el porcentaje real de ISR que en promedio paga un vendedor?

• Entre el 12 y el 15%

Cuando el propietario vende su casa y recibe el dinero, el notario cobra el impuesto que se haya generado, ¿termina ahí la obligación fiscal de quien vendió?

• No. Debe avisarle a su contador y facilitarle la documentación correspondiente para que este la integre a la declaración anual

Recordar, lo que se le paga al notario es un “pago provisional”; en la declaración anual ese pago promedio de ISR del 12-15% puede bajar o subir hasta un 35%

IMPORTANTE, en caso de que al vender haya exentado el ISR, debe anotarlo en la declaración anual porque si no, pierde la exención del impuesto.

¿Cuándo hay más de un propietario, cuántas UDIS se pueden exentar?

• 700,000 UDIS por cada copropietario

Donaciones

Un propietario, ¿a quién puede donarle un inmueble?

• Las donaciones exentas de impuestos son en línea directa, entre esposos y los hijos.

Cuidar que, si la donación se hace con fines de que haya varios copropietarios, (por ejemplo, los padres donan a los hijos), para que al vender haya exención de ISR porque cada uno puede exentar 700,000 UDIS, esta donación sea con el mayor tiempo de antelación a la venta. De no ser así, puede llamar la atención del SAT.

¿Cuál es la línea directa familiar para una donación?

• Padres – hijos – nietos

¿Cuánto se paga de ISR por Adquisición en caso de que alguien que no pertenece a la línea directa reciba una donación?

• 20%   

La donación en general no causa IVA. Se causa IVA cuando el bien raíz que se dona no está destinado a uso habitacional.

Residentes fiscales

¿Puede un mexicano ser residente fiscal en el extranjero?

• Sí y viceversa, un extranjero puede ser residente fiscal en México

¿Puede exentar un mexicano con residencia fiscal en el extranjero?

• No

En estos casos no se considera la nacionalidad, se considera en dónde reside fiscalmente la persona, en dónde paga sus impuestos.

¿Puede un padre/hijo, residente fiscal en el extranjero, donar a un padre/hijo en México y que este exente el impuesto?

• Sí

¿Puede un extranjero exentar el ISR por enajenación de inmuebles cuando vende en México?

• Sí. Aplica todo igual que a un mexicano y, por ende, ese extranjero, tiene un RFC.
• Debe declarar un domicilio distinto al bien raíz que enajena para efectos de ser localizable en el país.

¿Cuáles son los comprobantes de domicilio oficiales?

• Credencial para votar que muestre el domicilio del inmueble a vender, estados de cuenta bancarios o de tarjetas de crédito o departamentales, recibos de luz o de teléfono fijo.

Forma de Pago

¿Se puede pagar la compra de un inmueble con cualquier tipo de recursos?

• No. Los recursos deben ser legítimos. Puede ser con cheque y se relaciona. Puede ser por transferencia. Hay que declarar todos los pagos que se hayan hecho previos a la escritura.

¿Cuánto se puede pagar en efectivo en la compra de un inmueble?

• 8,025 UMAs (Unidad de Medida Actualizada) $772,165.50 ($96/UMA)

Cantidades del 2021. Hay que considerar que cada año se actualizan.

¿Puede el comprador de un inmueble depositar las 8,025 UMAs en efectivo en la cuenta del vendedor? Sí, este depósito será considerado como un PAGO EN EFECTIVO y no puede superar, ni por un centavo, las 8,025 UMAs.

Lic. Alfonso Portilla Balmori

https://www.facebook.com/alfonso.portilla.39

Notario titular número 140 del Estado de MéxicoMiembro del Colegio Nacional del Notariado Mexicano
Cuenta con práctica notarial previa en Notarías del entonces Distrito Federal y Estado de México (1991-2003).

Licenciado en Derecho por la Universidad Panamericana.
Tomo el curso de formación de Aspirantes al Notariado en el año 2003. Se ha especializado en Cursos de Preceptoría, disciplinas básicas para el ejercicio de la función notarial, Derecho Mercantil y Derecho Público Local, por instituciones como la Universidad Panamericana y los Colegios de Notarios del Distrito Federal y del Estado de México.

Presidente del Consejo Editorial y Director de la Revista Escribano del Colegio Nacional del Notariado Mexicano, en el que es Vicepresidente y Presidente de la Comisión de Bancos del que fue también Secretario de Finanzas.
Fue Director Académico del Colegio de Notarios del Estado de México por 8 años, Miembro de número de la Academia Nacional de Derecho Notarial (1995) y de la Secretaria General del modelo de la organización de Estados Americanos (1987) con sede en Washington D.C.

Ha sido expositor en diversos cursos del Colegio Nacional del Notariado Mexicano y diversos colegios de notarios de la República Mexicana.
Invitado a exámenes profesionales en la escuela Libre de Derecho, Titular de Cursos de Sucesiones, Bienes, Obligaciones y Contratos impartidos en el ITAM, Universidad Anáhuac del Sur, así como en la Universidad Panamericana.

Ha colaborado en diversos libros y publicado artículos en revistas de contenido Notarial.

Maestra en Derecho Notarial María del Pilar Arellano Rodríguez

https://www.facebook.com/pily.arellano.3

Fue nombrada Directora Académica del Instituto de Estudios Notariales del Colegio de Notarios del Estado de México, cargo que desempeñó en el periodo 2019-2020, ejerció como Notaria interina número 181 del Estado de México con residencia en Atizapán de Zaragoza desde febrero de 2016 hasta febrero 2021; también se desempeñó como Notaria interina número 174 del Estado de México con residencia en Ecatepec.
En octubre de 2019 obtuvo la constancia de certificación como Mediadora Conciliadora Notarial, otorgada por el poder judicial del Estado de México
Su trayectoria profesional inicio en el año 2003 laborando en diferentes notarías públicas del Estado de México, contando con una larga trayectoria profesional y experiencia en materia notarial.
Sus estudios notariales incluyen la Maestría en Derecho Notarial cursada en el Instituto de Estudios Notariales del Estado de México, mismo que dirigió en el área académica; en el año 2012 acreditó el Curso de Formación a Aspirante a Notario impartido por el Colegio de Notarios del Estado de México, en el que impartió la catedra de Prevención de Lavado de Dinero en los cursos correspondientes al 2018, 2019 y 2020. En 2013 presentó el examen de Aspirante a Notario, convocado por el Gobierno del Estado, obteniendo calificación aprobatoria y recibiendo la Constancia de Aspirante a Notario emitida por la Consejería Jurídica del Gobierno del Estado de México.
Ha participado activamente en diversos y múltiples foros notariales e inmobiliarios como ponente, capacitando y aportando su experiencia profesional y sus conocimientos a colegas y otros profesionales, promoviendo el desarrollo profesional continuo; asimismo, asiste y participa en cursos y foros adquiriendo nuevos conocimientos y herramientas para afrontar los retos profesionales que se le presentan, para consolidarse como ejemplo e impulso para otros.